Notariat am Gänsemarkt
"Besonderheiten bei der notariellen Beurkundung"

- Teil B: Beurkundung und Abwicklung -

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6) Erbbaurechte/Wohnungserbbaurechte (insb. Zustimmung zur Veräußerung und Belastung)

Häufig ist in Erbbaurechtsverträgen eine Bestimmung enthalten, wonach die Veräußerung von Erbbaurechten bzw. Wohnungserbbaurechten der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Diese Zustimmung bedarf der notariellen Beglaubigung. Die Erbbaurechtsverordnung bestimmt in § 7, dass es grundsätzlich einen Rechtsanspruch auf Erteilung einer derartigen Genehmigung gibt, wenn der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck durch den Käufer nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird und die Persönlichkeit des Erwerbers Gewähr für eine ordnungsgemäße Erfüllung der Pflichten aus dem Erbbaurechtsvertrag gibt.

Auch sind die Grundbücher in Abt. II des Erbbaugrundbuches bzw. Wohnungserbbaugrundbuches mit wenigen Ausnahmen mit "Erbbauzinsen" belastet. Dies kann Probleme mit der Finanzierung geben, da eine erstrangige Eintragung des Finanzierungsgläubigers dann nicht möglich ist. Oftmals weigern sich die Grundstückseigentümer nämlich, eine Vorrangseinräumung zu erteilen. Diese Weigerung ist verständlich, da im Falle der Zwangsversteigerung der Erbbauzins aus dem Grundbuch gelöscht werden würde. Mit der Freien und Hansestadt Hamburg, die oftmals Erbbaurechtsausgeberin ist, hat sich eine sog. Stillhalteerklärung im Falle einer Zwangsversteigerung bewährt, die in der Regel von den Banken bzw. Versicherungsgesellschaften akzeptiert wird.

In Erbbaurechtsverträgen ist oftmals geregelt, dass auch die Belastung mit Grundpfandrechten der Zustimmung des Grundstückseigentümers in Form der notariellen Beglaubigung bedarf. Für diese Zustimmung besteht dann ein Rechtsanspruch, wenn diese Belastung mit den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft vereinbar ist oder der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird. Es darf insbesondere keine Überbelastung vor-genommen werden, mithin eine Belastung über den Wert des Erbbaurechts hinaus. Im Normalfall sind Darlehen zum Zwecke der Finanzierung eines Erwerbs mit den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft vereinbar. Es besteht somit ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Zustimmung zur Belastung. Dies gilt ebenso für Umschuldungen. Starre Grenzen gibt es jedoch nicht. Es ist jedoch sehr hilfreich, wenn nicht eine Belastung i.H.v. 100% des Kaufpreises begehrt wird.

Falls die Zustimmung von dem Grundstückseigentümer zu dem Verkauf bzw. zur Belastung nicht erteilt wird, kann diese auf Antrag durch das Amtsgericht ersetzt werden. Ein derartiges Verfahren würde jedoch die Abwicklung eines Kaufvertrages erheblich verzögern.

• Checkliste für die Beurkundung (PDF)
• Volltext (PDF)